Properti merupakan salah satu investasi yang sangat digemari oleh banyak orang di Indonesia. Alasannya karena harga properti relatif tidak pernah jatuh. Imbal hasil pasif dari investasi properti bisa di atas 10% setiap tahun.
Maka tak heran jika masih banyak orang Indonesia yang membeli properti di berbagai daerah. Bahkan tak jarang, investor Indonesia juga membeli properti hingga ke luar negeri. Secara umum ada beberapa hal yang harus dipersiapkan dan dipahami sebelum memutuskan membeli properti di luar negeri.
Meskipun menawarkan banyak kelebihan, Anda yang berminat untuk membeli properti di luar negeri tetap harus teliti dalam mempertimbangkan banyak hal, sebab bagaimanapun itu, investasi di bidang properti adalah sebuah keputusan besar yang akan memengaruhi kondisi finansial Anda. Apalagi properti di luar negeri, risiko yang muncul tentunya lebih banyak nantinya.
Nah, untuk Anda yang punya rencana untuk membeli hunian di luar negeri, berikut tips-nya:
1. Lokasi Properti (Negara)
Tujuan utama berinvestasi di luar negeri adalah untuk ditempati atau disewakan. Oleh karena itu, negara seperti Australia, Malaysia, Singapura dan Amerika Serikat sering dijadikan tujuan investasi. Di Australia Anda bisa menyasar pasar penyewa mahasiswa karena kedua negara ini kerap menjadi tujuan mahasiswa dari mancanegara untuk melanjutkan pendidikannya.
Sementara itu, Malaysia populer sebagai tujuan 'wisata kesehatan'. Biaya pemeriksaan dan tindakan kesehatan relatif lebih terjangkau jika dibandingkan di Indonesia, sehingga banyak orang Indonesia yang lebih memilih berobat ke negeri Jiran tersebut. Meski biayanya relatif terjangkau, kualitasnya tak kalah, bahkan lebih baik dari di dalam negeri.
Nah, dengan demikian, lokasi yang sebaiknya menjadi sasaran investasi properti Anda adalah lokasi yang dekat dengan kampus ataupun fasilitas-fasilitas kesehatan.
2. Dana/ Keuangan
Sebelum mulai mencari properti, Anda perlu menghitung keuangan dan berapa daya beli maksimal Anda. Seringkali para investor mencari properti impian mereka, namun tidak memperhatikan apakah dana yang dimiliki cukup untuk mendapatkannya.
Oleh karenanya jangan hanya menghitung harga properti yang diincar, melainkan perhitungkan pula semua biaya seperti pajak, pembiayaan, dan lain-lain. Dengan demikian, uang Anda tidak habis hanya untuk membeli properti tersebut.
3. Lakukan Riset Mandiri
Riset Mandiri sangat penting dilakukan agar investasi yang Anda geluti tidak berujung sia-sia. Selain mencari detail informasi properti yang dibidik, jangan lupa untuk mengamati kondisi pasar di lokasi atau di negara tersebut. Contoh beberapa tahun lalu, Amerika Serikat mengalami property bubble, sehingga banyak pengelola properti sewa yang menawarkan investasinya ke Indonesia.
Beberapa tahun lalu, Anda bisa mendapatkan dua buah properti yang sudah tersewa hanya dengan harga Rp. 3M. Hal ini cukup menarik karena properti yang Anda miliki sudah memiliki penyewa, sehingga langsung memberikan pemasukan bagi Anda.
Selain itu, perhatikan pesaing dan kenali harga pasaran dari properti yang Anda incar. Salah satu langkah yang bisa Anda terapkan adalah melalui survei harga rumah. Pastikan Anda membayar dengan harga yang wajar. Jangan terlalu cepat percaya dengan orang yang memberi info mengenai harga properti tersebut.
4. Buat Daftar Prioritas
Buat daftar prioritas berdasarkan tingkat kepentingannya, seperti kolam renang, lokasi dekat dengan pantai, pemandangan (view), peluang sewa, fasilitas anak-anak, dan lain-lain. Kemudian, tentukan poin apa yang bisa dieliminasi.
Dengan dana terbatas, sulit rasanya mendapat semua keinginan Anda. Jadi, harus ada hal yang perlu dikompromikan. Peringkat teratas dari daftar prioritas, biasanya pemandangan laut. Akan tetapi, properti dengan karakteristik ini umumnya sangat mahal.
5. Proyeksi Masa Depan
Banyak pembeli yang hanya melihat kondisi properti saat melakukan transaksi, namun tidak melihat proyeksi masa depan properti tersebut. Anda harus selalu berpikir bahwa properti yang dibeli, suatu hari nanti akan dijual. Bahkan, bila Anda tidak berniat menjualnya dalam waktu dekat, Anda pun harus mempertimbangkannya, karena keadaan atau kebutuhan Anda bisa berubah sewaktu-waktu.
Banyak orang yang membeli saat booming. Biasanya, mereka tergoda membeli properti baru yang terlihat bagus, tetapi bentuknya sama dengan properti di sekitarnya. Hal ini tentu mempertinggi potensi kompetisi sekaligus menurunkan permintaan sewa. Untuk itu, membeli properti dengan bentuk unik dan terbatas harus menjadi prioritas.
6. Cek Regulasi Negara
Perhatikan aturan negara yang bersangkutan. Pilihlah negara dengan makro ekonomi yang stabil. Paling tidak, jika kondisi ekonomi saat ini buruk, ke depan akan membaik. Perlu diperhatikan, negara-negara berkembang lebih besar kenaikan harganya dibanding negara maju.
Perhatikan pula suku bunga cicilan KPR yang berlaku di negara tersebut. Selain Australia, Amerika Serikat adalah negara yang paling banyak memberi kemudahan kepada investor properti mancanegara.
Di Amerika Serikat, misalnya, mereka mengizinkan investor asing perorangan untuk membentuk entitas bisnis dan membuka rekening bank. Dengan demikian, pemasukan dari sewa tidak perlu langsung ditransfer ke rekening Anda di dalam negeri.
7. Memastikan Kredibiitas Pengembang
Salah satu cara agar kerugian tidak menimpa Anda saat berinvestasi properti di luar negeri adalah Anda berinvestasi pada proyek milik pengembang yang kredibel. Salah satu tanda si pengembang kredibel ialah telah memiliki proyek properti sebelumnya dan konsumen merasa puas dengan proyek tersebut. Apakah pengembang tersebut menyelesaikan proyek dan melakukan serah terima kunci tepat waktu atau tidak? Jika tepat waktu, itu salah satu tanda pengembang tersebut memiliki kredibilitas dan reputasi yang baik sehingga patut Anda pertimbangkan.
8. Perhatikan Fluktuasi Mata Uang
Ketika kamu membeli rumah di luar negeri, tentunya mata uang yang digunakan adalah mata uang negara tujuan. Untuk itu, kamu harus sering-sering memantau fluktuasi mata uang negara setempat. Atau jika kamu lebih aman, segera tukarkan uangmu menjadi mata uang yang nilainya lebih tinggi dibandingkan mata uang Indonesia atau mata uang negara tujuan, misalnya seperti dolar Amerika.
9. Memperhatikan Cara Pembayaran
Jika masalah dana sudah tidak ada masalah bagi Anda, kini saatnya memperhatikan cara pembayaran. Sebaiknya Anda hanya berurusan dengan lembaga perbankan resmi di dalam maupun di luar negeri untuk urusan pembayaran. Hindari pembayaran secara tunai, karena pembayaran Anda sangat berisiko, mengingat Anda sedang di luar negeri sehingga berpotensi terkena aturan batas maksimal membawa uang tunai. Jika ada pilihan untuk membayar secara kredit maupun tunai bertahap, kenapa tidak memanfaatkan fasilitas tersebut untuk mengurangi biaya yang harus Anda keluarkan dalam jumlah besar. Semakin mudah metode pembayarannya,, akan semakin baik untuk keuangan Anda.
10. Memilih Agen Properti Terpercaya
Jika Anda tidak memiliki informasi yang cukup tentang aturan tentang investasi property di negara tujuan, sebaiknya Anda difasilitasi agen properti. Saat memilih agen, pilihlah agen properti yang terpercaya seperti Ray White. Selain menerapkan biaya (fee) yang tidak terlalu mahal, agen properti yang terpercaya perlu terbuka dan transparan menyampaikan informasi penting kepada Anda. Jangan sampai di kemudian hari, Anda gigit jari. Salah satu cara lain memilih agen properti, Anda bisa meminta rekomendasi teman atau keluarga yang telah lebih dulu membeli properti di luar negeri melalui agen tersebut.
Kesimpulan yang dapat diambil ketika Anda akan melakukan investasi di luar negeri adalah pertimbangan yang mapan dan bijak. Salah satu properti yang bisa Anda sasar untuk berinvestasi properti di luar negeri adalah apartemen, kenapa? Karena salah satu momen yang bisa Anda pakai untuk mencari properti apartemen di luar negeri adalah saat melakukan perjalanan atau liburan.
Jika beberapa orang memanfaatkan momen liburan hanya untuk berlibur, Anda bisa mencari apartemen di lokasi strategis sehingga lebih menguntungkan.
Berinvestasi di luar negeri bukanlah hal asing, apalagi di sektor properti. Jika lokasi properti yang Anda incar ternyata berada pada posisi strategis, ini tentu mendatangkan keuntungan besar. Misalnya saja, Anda menginginkan pendidikan anak ke luar negeri pun akan diwujudkan. Dan salah satu yang perlu diperhatikan bila bersekolah di luar negeri adalah tempat tinggal.
Selama kuliah, setidaknya seseorang perlu memiliki tempat tinggal selama empat sampai lima tahun. Apartemen menjadi salah satu pilihan untuk tinggal. Itulah mengapa, investasi properti dianggap menguntungkan.
Perhitungan keuntungan pada investasi properti adalah capital gain, yaitu keuntungan yang akan kamu terima karena kenaikan harga properti seiring berlalu waktu. Besaran capital gain didapat dari lokasi, struktur bangunan, tata letak, sampai pemandangan yang disajikan. Risiko untuk investasi properti tentu ada, seperti sepi peminat atau hal-hal yang membuat uang hasil investasi tak balik modal.
Berikut adalah salah satu gambaran untuk pembelian property di negara Australia. Untuk pembelian property brand new/baru biasanya hanya meminta down payment/uang muka sebesar 10% saja, lalu pelunasannya dilakukan saat pembangunan telah selesai. DP 10% ini tidak dibayarkan kepada developer melainkan dibayarkan ke trust account yaitu account bank pengacara yang diawasi langsung oleh pemerintah.
Uang DP tersebut hanya bisa diambil oleh developer apabila bangunan yang mereka bangun telah selesai. Setelah bangunan tersebut selesai, pembeli bisa membayarkan pelunasannya. Bisa dengan tunai ataupun cicilan. Apabila kita ingin membeli dengan cara mencicil maka kita harus mengajukan mortgage sebelum leat dari 6 bulan dari waktu pelunasan.
Perlu diingat WNA hanya boleh menjual propertinya kepada warga negara Australia, PR/Permanent Resident atau Temporary Resident.
Ada beberapa kriteria yang harus diperhatikan apabila kita ingin membali property di Australia :
- FOREIGN RESIDENT
WNA yang tinggal di Australia kurang dari 6 bulan dan sering atau pergi rutin ke Australia. Mereka mendapatkan izin untuk membeli 3 tenis properti yaitu :
- Properti baru.
- Tanah kosong, tetapi harus dibangun sebelum 4 tahun.
- Properti lama yang sudah tidak layak huni dan harus direnovasi total.
- TEMPORARY RESIDENT
WNA yang telah mempunyai izin tinggal selama 1 tahun. Mereka bisa membeli 1 property sekunder dan Hanya untuk digunakan sendiri, tidak boleh disewakan.
Apabila saat mencicil pembeli mengalami kesulitan keuangan, pembeli harus melapor dan segera menjual haknya kepada pembeli international lainnya agar tidak kehilangan uang depositnya. Ini harus dilakukan sebelum serah terima properti tsb. Maka perhatikan dengan teliti dari awal kita membeli, di dalam contract sale harus terdapat pasal tentang hak pembeli untuk dapat menjual lagi propertinya sebelum serah terima.
Banyak sekali orang indonesia yang membeli property di Australia untuk tempat tinggal anak-anak mereka yang sedang bersekolah disana. Mereka merasa membeli property di Australia jauh lebih menguntungkan dibandingkan menyewa kamar untuk anak mereka. Kebanyakan dari mereka membeli unit apartemen tetapi tidak jarang juga yang membeli rumah. Dengan membeli mereka bisa juga menggunakannya sebagai tempat menginap keluarga saat mengunjungi anak.
Bahkan bagi yang mempunyai uang lebih dan memiliki izin yang ayak, mereka membeli apartemen atau rumah dengan 2 atau 3 kamar tidur, yang nantinya kamar disewakan lalu uang hasil sewa digunakan untuk membayar cicilan. Rata-rata keuntungan sewa yang mereka dapat 6% setiap tahunnya. Artinya tidak perlu mengeluarkan uang lagi untuk melunasi property yang dibeli. Setelah anak lulus sekolah, mereka bisa menjualnya dengan harga yang lebih tinggi dengan kenaikan rata-rata 10% tiap tahunnya.
Membeli property dengan jaminan sewa yang panjang akan lebih baik. Membeli apartemen dengan jaminan sewa yang panjang 3 sampai 5 tahun adalah property yang sansat bagus untuk dimiliki oley WNA, karena developer akan bekerjasama dengan operator serviced apartement untuk menyawakan unit tersebut. Developer mempunyai data yang baik untuk pasar rentalnya. Pendapatan sewanya real dan kuat, bukan didapat dari hasil subsidi silang dengan harga jual.
Belilah properti di prime area, area elit. Sehingga memiliki fasilitas lengkap, dekat dengan restoran/cafe dan mempunyai daya tarik. Ini adalah merupakan area dimana pasar sewanya bagus dan kuat, dan mudah untuk dijual kembali dengan harga yang bagus.
Tingginya penjualan properti baru di Australia membuat market sewa menjadi sangat kompetitif. Maka belilah properti mewah karena harga sewanya tidak jauh berbeda sehingga penyewa lebih memilih properti yang mewah dibanding properti biasa.
Share
